Адвокативное планирование. Фабрика Коншиных в Серпухове
Мнение
29.12.17 / 06:06

В сознании многих российских девелоперов работа с объектами культурного наследия является барьером на пути к получению прибыли. Как следствие, и отношение защитников со стороны культуры – это полное недоверие к бизнесу. Необходимо изменить такое восприятие, так как именно частные инвестиции – это самый реальный путь к спасению исчезающих памятников архитектуры и культуры России. Медиатором между защитниками наследия и девелопером может выступить профессиональный архитектор-планировщик. Архитектор в таком случае является «адвокатом» защитников культурного наследия и способен найти альтернативное решение при учете интересов всех групп. Такая практика уже существует в американских городах и развивается Высшей школой урбанистики им. А.А. Высоковского в России.

Цель внедрения адвокативного планирования – сформировать механизм взаимодействия и диалога между бизнесом и защитой культурного наследия с учетом российских особенностей законодательства в области охраны объектов культурного наследия. Важным методом такой работы является проведение общих воркшопов и формирование диалога между бизнесом и градозащитниками, совместный поиск наиболее взаимовыгодного решения, с использованием истории и краеведения в маркетинге территории. Создать условия для диалога очень сложно, но это возможно. Проблема заключается в высоком уровне недоверия друг к другу, бескомпромиссном отстаивании обеих сторон своих интересов и нежелание слушать оппонентов. Необходим более гибкий подход как со стороны девелопера, так и от градозащитников.

Понятие адвокативного планирования (advocacy planning) ввел в 1960–70х годах американский планировщик Пол Давидоф. Его осуществляли планировщики, которые отстаивали интересы граждан, не представленных во властных структурах групп. Адвокативный планировщик находится между двумя полюсами – с одной стороны, гражданами, чьи интересы он представляет, и с другой стороны, например, генеральным планом, утвержденным администрацией города, или проектом планировки, разработанным представителем бизнеса. Таким образом, дискуссия идет на профессиональном уровне и затрагивает интересы всех групп граждан.

В Америке это понятие возникло полвека назад, а у нас оно только появляется и активно изучается. Случаев участия граждан в развитии территорий практически нет. Тем важнее пример ситценабивной фабрики Коншиных в Серпухове, пример сотрудничества небольшого активного сообщества и бизнеса на конкретной территории.

На сегодняшний день в России адвокативное планирование имеет возможность реализации при определенных условиях. Когда к конфликту между застройщиком и сообществом приводят «неумышленные» действия застройщика – по незнанию.

Адвокативный планировщик в этом случае принимает роль консультанта. Но даже если застройщик готов к диалогу, это не значит, что конфликт исчерпан. У заинтересованного сообщества и застройщика разные цели.

В Серпухове было именно так. Застройщик действовал по незнанию, по результатам неправильного маркетингового анализа показал завышенный и недостижимый в правовом поле потенциал территории. Поэтому для сохранения наследия необходимо информирование и обеспечение понятного доступа к информации о культурном наследии и к информации о всех существующих и потенциальных ограничениях на участке. Также нужны положительные прецеденты развития территорий с объектами культурного наследия, чтобы памятники архитектуры не отпугивали застройщика. Важная составляющая – наличие у общества рычагов влияния на застройщика, не ангажированность местной администрации. Процесс сноса зданий исторической фабрики Коншиных прекратился благодаря репортажному материалу о происходящем в СМИ.

Свою роль играет и активное городское сообщество. Застройщику не интересно сотрудничество, пока нет мощной противодействующей силы. До сих пор застройщику понятнее процесс незаконного сноса памятников, чем изучение установленной последовательности процесса. Это отнимает много времени, что отражается на стоимости аренды земли. Для исправления ситуации необходимо информирование застройщиков и создание доступной базы положительных примеров развития исторических территорий, популяризация таких примеров.

В данном случае активным сообществом выступило Московское областное отделение ВООПИиК, которое совместно с помощью журналистов остановило процесс разрушения бывшей ситценабивной фабрики Коншиных XVIII—XIX веков. Территория фабрики находится в городе Серпухове, в 78 км от МКАД, в 7,9 км от Симферопольского шоссе, в самом историческом центре на берегу реки Нара, рядом с Соборной горой и серпуховским Кремлем.

Исторически промышленные зоны сосредотачивались вдоль реки Нары. Большая часть этих предприятий – недействующая и представляет собой деградировавшие территории и пустыри, блокирующие реку от города. В связи с этим и озелененные территории вдоль реки – неблагоустроенные, дикие и заросшие участки. Такое состояние исторического центра недопустимо. Оно противоречит запланированному развитию туристического потенциала города, направляет существующее развитие и рост города вовне, то есть способствует «расползанию» территории города, а не развитию участков внутри его. Такие тенденции ведут к удорожанию городских коммуникаций, непривлекательности застройки новых микрорайонов в отличие от кварталов исторической среды.

Существующие правила землепользования и застройки пересматривает актуальность такого количества бывших промышленных территорий вдоль набережной. Новые территориальные зоны относятся к смешанной застройке – жилье, рекреация, спорт, административная и офисная застройка. Развитие одного сегмента должно повлечь за собой цепную реакцию на другие бывшие промышленные территории, так как участок имеет максимально выгодное расположение в самом сердце исторического города, на возвышенности, с видом на реку. Это, в свою очередь, активизирует привлекательность центра города не только для местных жителей, но и для больших туристических потоков.

Редевелопмент территории должен быть поддержан развитием набережной как общегородской рекреационной зоны. Наиболее реалистичной моделью взаимодействия является государственно-частное партнерство. Застройщик начал сразу со сноса существующих зданий фабрики Коншиных. Он планировал построить на территории 9-этажные жилые здания. Это вызвало широкий общественный резонанс. Компания, которая делала анализ территории и бизнес-план, не учла все ограничения, связанные с объектами культурного наследия. В результате ограничения выяснились только при сносе. Редкий случай – снос был приостановлен, а застройщик вынужден был вести переговоры с областным отделением ВООПИиК. Градозащитники выступили не только с запретными мерами, но и с предложением проконсультировать застройщика, как можно поступить в этом случае, сохранив объект наследия и одновременно получив материальную выгоду.

Тип застройки в предложении от консалтинговой компании без учета ограничений составил 170 000 квадратных метров, в то время как в альтернативном предложении – 90 000. Мы выступили в роли адвокативных планировщиков и готовы были просчитать новый вариант застройки, рассказать обо всех градостроительных ограничениях. В результате диалога и был разработан альтернативный план с высотностью в 3–4 этажа.

Планировщики предложили сохранить фабрику и использовать другой тип застройки – квартальный, более плотный и малоэтажный, идеально подходящий для исторической среды Серпухова. Таким образом, удалось снизить высотность в несколько раз, а интересовавших застройщика квадратных метров уменьшилось только в два раза. Это было приемлемо. Пришлось объяснить инвестору, что здания фабрики являются необходимым дополнением к жилому району в качестве инфраструктуры, в том числе туристической, которая будет привлекать посетителей не только из жилого района, но и из других городов.

Чтобы застройщику было интересно браться за реставрацию и реконструкцию, нужно было дать возможность заработать на соседних площадях. Территория для развития – это «перенос права строительства» – возможность заработать на свободной территории в обмен на реставрацию памятника или низкоплотную застройку рядом с объектом культурного наследия.

Проблема в том, что территория рядом с памятником архитектуры также имеет свои особенности. Она расположена в охранной зоне другого объекта культурного наследия – церкви Казанской иконы Божией Матери. Поэтому тут нужна была тонкая настройка, позволяющая соблюсти все интересы. При действующих ограничениях в высотности, затратах на реставрацию, историко-культурные изыскания, проекты зон охраны и археологию сверхприбыль недостижима.

В данном случае диалог состоялся также между бизнесом и властью. Проанализировав ПЗЗ, планировщики поняли, что застройщик на этой территории действительно поставлен в очень невыгодные условия и без помощи администрации эта территория останется так и стоять разрушенной. В ПЗЗ вся она покрыта разными зонами, и большая часть из них – рекреационная. Для расположения новой застройки почти нет места. Обоснования размеру такой большой рекреационной зоны не нашлось, поэтому было необходимо внести изменения. Планировщики и разработчики охранных зон пришли к компромиссу – запустили историко-культурные исследования, чтобы понять, действительно ли нужна такая большая зона рекреации. Как только исследования показали, что рекреация может быть меньше, заказчик пошел на следующий шаг – разработку проекта зон охраны Казанской церкви и внесение на его основании изменения в ПЗЗ. С этим была готова помочь и городская администрация. Они сами организовали процесс внесения изменений за бюджетные деньги.

Это хороший пример сотрудничества с администрацией на уровне документов территориального планирования. В настоящий момент эта помощь еще заключается в выделении дополнительного участка для социальной инфраструктуры, в том числе детского сада, и в выносе промышленных территорий. Данные этапы уже оплачивались застройщиком, так как он увидел потенциал территории, а не только ограничения. Но это был самый трудный процесс, на котором планировщики выступали медиаторами между застройщиком и разработчиками зон охраны и находились на нейтральной стороне. Разработчики зон охраны были на субподряде у планировщиков, а не у застройщика, чтобы снять давление.

Остро встал вопрос разработки предмета охраны фабрики Коншиных. Заказчик понимал, что выявленные объекты культурного наследия потребуют больших вложений в реставрацию. Одним из аргументов в пользу сохранения зданий фабрики было то, что зоны охраны Троицкого собора ограничивали разрешенную высоту 12 метрами. Существующие же здания фабрики имеют высоту выше чем 12 метров, то есть их выгодно сохранить! Новая застройка не даст столько площадей, сколько сейчас дают здания фабрики.

Проект зон охраны выявил старую структуру (сетку) улиц, которая легла в основу новой застройки, повторяющую историческую структуру бывшей «Гончарной слободы». Она будет выполняться по историческим красным линиям. Это стало и маркетинговым ходом для дальнейшей PR-стратегии проекта, и в то же время подстраховкой для историков. Сложность конфигурации исторических улиц и кварталов не дает возможности застроить территорию типовыми домами.

Но в какие-то моменты отстаивались интересы застройщика, когда планировщики понимали как профессионалы, что решение разработчиков зон охраны влечет за собой тупиковые для дальнейшего развития территории последствия. Например, охранная зона Казанской церкви включает в себя еще и утраченную церковь. Ее включение в зону охраны предполагает возможность ее восстановления. Но восстановление – это всегда копия, подделка, и нередко очень плохого качества реализации. Общая дискуссия на эту тему привела к компромиссу – в проекте зон охраны прописали необходимость создания на этом месте часовни или памятника утраченной церкви в виде современного монумента. Этот пункт в итоге вошел и в техническое задание.

Защитники наследия предполагали в охранной зоне Казанской церкви преимущественно частную жилую застройку. Это был долгий диалог на тему того, что частная жилая среда лучше подходит для этого места, но нет достаточно сильных инструментов для того, чтобы проконтролировать исполнение всех прописанных регламентов по поводу забора частной собственности, материалов домов, если дома не будет строить сам застройщик. А он не будет их строить, потому что это не выгодно.

Для таких случаев есть способ – продажа участков с готовыми проектами на выбор и со строительным подрядом. Но это риск для разработчиков зон охраны и планировщиков, потому что пока неизвестно, как поступит застройщик. В результате это может превратиться в строительный хаос и будет сложно заставить собственников соблюдать эстетические регламенты. Частная жилая застройка – это низкая плотность, а, следовательно, отсутствие инфраструктуры и скучная среда для туристов, спальный район. При таком развитии событий город невозможно будет привлечь в свои помощники в благоустройстве набережной, общественных пространств вне зоны застройки.

В результате пришли к компромиссу – строительство небольших блокированных домов, которые по размеру и высотности соответствуют старинной серпуховской застройке частными домами. Архитектура представляет собой частный дом на две семьи, со своим небольшим участком и парковочным местом. В таком случае у застройщика появляется интерес к строительству домов и последующей их продаже. На этапе, когда строительство домов ведет один подрядчик, гораздо легче контролировать выполнение общих архитектурных регламентов, заложенных в проекте зон охраны. С июля 2017 года вступила в закон новая форма градостроительного плана земельного участка, в которой можно прописать все характеристики будущего архитектурного облика объекта.

Следующий этап развития территории – организация круглого стола, на котором состоится диалог между застройщиком, заинтересованным сообществом, краеведами, архитекторами и маркетологами. Повесткой программы станет обсуждение функционального зонирования территории и актуального наполнения зданий бывшей фабрики Коншиных. На основе истории места будет разработана маркетинговая кампания. Маркетинговые исследования определят покупателя и пользователя жилья, туристической и социальной инфраструктуры. Базируясь на анализе существующих мировых и отечественных аналогов реконструкции исторических фабрик, будет разработана архитектурная концепция.

Таким образом, история с серпуховской фабрикой Коншиных, еще не завершенная, подтверждает востребованность защитников культурного наследия и архитектора как консультантов для девелопера.

Поделиться: